Actualites
Analyse marché
Avec la conjoncture actuelle en 2023, beaucoup d’entre vous se posent la question, si c’est le moment opportun d’investir dans l’immobilier en France actuellement ?
Il est donc important de se méfier des raccourcis faciles et de vérifier la réalité avec des chiffres à l’appui.
Dans cette période de trouble, l’immobilier a toujours été une valeur refuge car il est physiquement construit, il est investi sur du moyen-long terme (10 ans minimum) et si il bien placé dans les villes les plus demandées de France, après la crise, sa valeur augmentera.
L’état français a besoin de construire environ 550.000 logements par an pour subvenir aux besoins naturels de logement des Français, il s’en est construit en moyenne 350.000.
Nous avons plus de 1.000.000 de logements en carence depuis plusieurs années.
L’augmentation de l’immobilier dépend de l’offre par rapport à la demande, l’emplacement de votre investissement reste prépondérant pour une bonne location et une bonne plus value à la revente.
Depuis le début de la crise du COVID, la tendance des Français est de quitter certaines grosses villes de France, pour aller vers des villes de province où la qualité de vie est meilleure, avec un accès au transport qui permet de rejoindre son lieu de travail pour quelques journées en présentielles.
Les avantages d’acheter un bien immobilier en France plutôt que dans un autre pays, sont nombreux:
- Emprunt en taux fixe
- Marché non saturé offre/demande
- Dynamisation de la rentabilité dû à la forte évolution des loyers (inflation)
- Sécurité de la monnaie (Euro)
Les villes les plus demandées actuellement :
- Bordeaux
- Lyon
- Toulouse
- Montpellier
- Nice
- Strasbourg
- Rennes
- Consultez-nous nous avons sélectionné des partenaires de qualité dans toutes les villes les plus demandées en France pour vous proposer des solutions « clé en main » pour votre futur investissement immobilier.
Tendances Financements
Point sur la conjoncture des taux d’emprunt immobilier en France(Février 2023)
Les taux d’intérêt ont doublés depuis 1 an.
Afin de permettre aux personnes de souscrire un prêt immobilier en France plus facilement, la banque de France a facilité les obtentions par rapport aux demandes faites sur la fin 2022 en augmentant le taux d’usure (limite des banques Françaises pour prêter tous frais inclus), tous les mois au lieu de tous les trimestre.
La prévision est que les taux vont continuer à augmenter avec un seuil attendu à 4% à fin 2023.
Cette remontée des taux d’emprunts immobiliers en France est la conséquence économique de la guerre en Ukraine et à l’augmentation du coût de la vie et de l’inflation qui se situe à environ 7 % actuellement, avec une aggravation autour de 9 % attendue par le gouvernement Français d’ici la fin 2023.
Conditions d’emprunts pour les Expatriés
Les banques Françaises demandent pour les Expatriés des contreparties financières à l’obtention d’un prêt immobilier en France, car elle ne peut demander la domiciliation des revenus.
Cela se matérialise souvent par de l’épargne de sécurité, non bloquée, placée sur des supports proposés par la banque Française qui vous aura octroyé votre prêt immobilier.
Toutes les banques Françaises demanderont un pourcentage d’apport sur le montant global du projet (inclus frais de notaire, bancaire…); celui-ci variera d’une banque à une autre (politique commerciale de la banque), mais aussi suivant votre situation personnelle, financière et patrimoniale.
Au minimum, grâce à la qualité de nos partenaires que nous avons mis en place, elles demanderont 20% d’apport + 12 mois de la mensualité du prêt en épargne de sécurité placé non nanti.
Les taux que nous pouvons vous proposer avec nos partenaires Français se situent actuellement entre 2,50% et 3,50% (hors assurances), suivant la durée de l’emprunt immobilier.
N’hésitez pas à nous consulter
Un taux d’endettement limité à 35 % des revenus
Le montant des mensualités assurance comprise ne peut dépasser 35 % des revenus de l’emprunteur.
Comment est calculé le taux d’endettement ?
Les banques Françaises vont prendre en compte l’ensemble de vos revenus:
- Salaires
- Allowances
- Moyenne des bonus ou dividendes sur 3 ans
- Moyenne des 3 derniers bilans (si non salarié)
- Loyers à 80% issus de biens locatifs
et les comparer à vos charges:
- Mensualité des prêt immobiliers actuels
- Loyer de votre résidence principale (si locataire)
- Mensualités de prêt autres (voitures, trésorerie …)
Exemple:
Revenus d’un couple 400.000/an
Charges total du couple 100.000/an
Taux d’endettement actuel: 100.000 / 400.000 x 100 = 25%
Nous avons sélectionnés des partenaires courtiers bancaire, habilités en France et spécialisés sur le financement pour les expatriés.
Nous pourrons vous faite des propositions concrètes sur le financement de vos projets immobiliers en France.
NOS SERVICES
Entretien gratuit en viso-conférence ou en rendez vous physique, échanges sur vos besoins, découverte de vos priorités par rapport à votre situation, étude patrimoniale personnalisée et gratuite
Gestion Locative
Quand on est expatrié, à des milliers de kilomètres de la France, il est important d’avoir un gestionnaire de qualité pour son bien locatif car votre rentabilité va reposer majoritairement sur le loyer que vous allez percevoir.
L’inconvenient de l’immobilier est souvent de gérer les locataires, en délégant cette tache à un gestionnaire professionnel, vous éviterez cela.
Aujourd’hui, la gestion locative est un vrai métier, il permettra d’avoir une bonne selection des candidats à la location afin d’éviter les sinistres (loyers impayés, détériorations…) même si nous vous proposerons des assurances locatives à cet effet par l’intermédiaire de nos partenaires.
Le coût d’un gestionnaire immobilier se situe entre 6 et 10% des loyers bruts perçus, déductibles fiscalement de vos loyers.
Nous avons sélectionné un réseau de qualité de partenaires « gestionnaire immobilier » sur toute la France afin de vous apportez une sécurité dans la gestion locative de votre investissement immobilier.
Fiscalité Locative
Il existe 2 possibilités en France de déclarer ses revenus locatifs:
1 Déclaration en revenus Fonciers
C’est le cas de toutes les locations nues, non meublé.
Comment est déterminé le revenu foncier:
Ce sont tous les loyers brut perçus sur l’année civile, si le résultat est < à 15.000 € vous serez soumis au régime Micro foncier; > à 15.000 € au régime réel simplifié.
Assiette taxable:
Régime Micro foncier:
Abattement de 30 % forfaitaire du montant des loyers perçus sur l’année civile.
Régime Réel simplifié:
Elle fonctionne comme une balance, vous avez les + qui correspond aux loyers bruts perçus dans l’année civile hors charge et les – « Les charges déductibles »:
- Intérêts d’emprunt
- Travaux
- Frais de gestion
- Assurances
- La taxe Foncière hors ordure ménagère
- Les charges de co-propriété.
L’assiette taxable est déterminée entre la différence des + et les – et si la balance est positive.
2 Déclaration en BIC (Bénéfices industriels et commerciaux)
C’est le cas des locations meublés, deux choix possible pour votre imposition suivant ce qui est le plus intéressant pour vous:
Régime Micro BIC
Abattement forfaitaire de 50% de vos revenus de locations meublés perçus dans l’année civile
Régime Réel simplifié BIC
Prise en compte de vos revenus de locations meublés dans l’année civile – les charges:
- Intérêts d’emprunt
- Travaux
- Frais de gestion
- Assurances
- La taxe Foncière hors ordure ménagère
- Les frais de comptabilité
- Les charges de co-propriété.
Vous pourrez en plus de ses charges déduire l’amortissement du bien (prix du bien hors travaux) sur une période de 20 à 30 ans, nous travaillons avec des partenaires Expert-Comptable en France pour effectuer pour vous cette déclaration et ainsi éviter la recalcification fiscale de votre opération.
Une opération locative meublé au régime réel BIC reporte un certain nombre d’année, le moment ou vous paierez des impôts sur vos loyers (20 à 30 ans en général) et contribue à l’amélioration de la rentabilité de votre opération.
Conclusion
Il convient donc d’étudier la différence entre le micro-BIC et le régime réel. L’arbitrage est très simple : si les charges déductibles + amortissement dépassent 50% des loyers, le régime réel est plus intéressant. Si ce n’est pas le cas, le micro-BIC s’impose.
3 Taux d’imposition pour les expatriés
Le bénéfice Foncier ou BIC sont taxés à 20% (forfait) + 17,2 % de prélèvement sociaux
N’hésitez pas à nous consulter pour obtenir des conseils sur le choix de la fiscalité de votre futur investissement car il peut booster la rentabilité de votre opération immobilière.
PLUS-VALUE A LA REVENTE
La plus-value réalisées par les particuliers et les sociétés de personnes (sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés qui exercent une activité non professionnelle) sont soumises à une imposition forfaitaire à l’occasion de la cession :
- d’immeubles qu’il soit immeuble bâti ou non bâti (appartement, maison ou terrain…);
- de droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété…) ;
- de parts de sociétés immobiliè
Après déduction de ces abattements, les plus-values sont soumises :
- à l’impôt sur le revenu au taux de 19% ;
- aux prélèvements sociaux à un un taux global de 17,2%.
Le prix de cession
Le prix à prendre en compte est celui mentionné dans l’acte.
Le prix d’acquisition
Il s’agit du prix effectivement payé tel que stipulé dans l’acte d’acquisition.
Ce prix d’acquisition peut être majoré de certains frais, à condition de pouvoir les justifier :
- les charges et indemnités versées au vendeur lors de l’acquisition ;
- les frais d’acquisition : frais de notaire, droits d’enregistrement ou TVA payés lors de l’achat …
- Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5% du prix d’achat.
- les dépenses de construction, reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration sous certaines conditions (réalisées par une entreprise…) sur justificatifs.
- Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 15% du prix d’
- Les frais payés tels que les frais de notaire et les droits d’enregistrement, viennent augmenter la valeur vénale mentionnée dans l’acte.
Abattement pour durée de détention
Les abattements par rapport à la durée de détention sont différents entre la plus value imposable sur le revenus (19%) et les prélèvement sociaux (17,2%):
Au titre de l’impôt sur le revenu, l’abattement est de :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
- 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.
L’exonération totale des plus-values immobilières au titre de l’impôt sur le revenu est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 22 ans.
Au titre des prélèvements sociaux, l’abattement est de :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
L’exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 30 ans.
IFI
Impôt sur la fortune immobilière
1 Determination du patrimoine taxable à l’IFI
L’actif:
-Les biens détenus directement (maisons, appartements, terrains à bâtir, immeubles en cours de construction, terrains agricoles…)
-Résidence Principale (après un abattement de 30% sur sa valeur)
-Biens détenus via des parts de sociétés
Le passif:
-Le capital restant dû à devoir à la banque sur les prêts des biens concernés
-Les dépenses d’amélioration, de construction ou de rénovation (factures d’entreprises)
-Les impôts dus (par exemple la taxe foncière)
-Dépenses d’acquisition de parts de société
Différence entre l’actif et le passif = assiette taxable à l’IFI
2 Barème d’imposition de l’IFI
Si l’assiette taxable est < à 1.300.000 € vous n’êtes pas soumis à faire cette déclaration
Si elle est > à 1.300.000 € vous êtes redevable de l’IFI selon le barème suivant:
– De 800.000 € à 1.300.000 € = 0,5%
- De 1.300.000 € à 2.570.000 € = 0,7%
- DE 2.570.000 € à 5.000.000 € = 1%
- De 5.000.000 € à 10.000.000 € = 1,25%
- > à 10.000.000 € = 1,50%
Nous pouvons réaliser gratuitement votre assiette taxable IFI et de trouver des solutions pour la diminuer.
Parlons SCI/SARL de famille
SCI (société civile immobilière)
Elle permet principalement de fluidifier la succession des personnes qui composeront les bénéficiaires des parts de cette société.
Attention, elle ne permet pas d’avoir une activité commerciale meublé sous peine de recalcification de la SCI à l’imposition des sociétés , elle est donc destiné que pour la location de logement nue, non meublé.
Le coût de création et d’enregistrement d’une SCI représente entre 1800 et 2.500 € suivant la complexité des statuts.
Il y aura une comptabilité annuelle de la SCI à effectuer auprès d’un comptable ou expert-comptable.
SARL de famille
Elle permet également principalement de fluidifier la succession des personnes qui composeront les bénéficiaires des parts de cette société.
Elle est destinée à recevoir des biens meublés (LMNP ou LMP) dont la déclaration au titre des benefices industriels et commerciaux (BIC).
Le coût de création et d’enregistrement d’une SCI représente entre 1800 et 2.500 € suivant les statuts
Il y aura une comptabilité annuelle de la SCI à effectuer auprès d’un comptable ou expert comptable.
Nous sommes à même de vous conseiller au mieux en fonction de vos objectifs et de votre situation pour la mise en place ou non d’une structure société pour l’hébergement de vos biens immobiliers locatifs en France mais aussi pour vous orienter vers nos partenaires sélectionnés et habilités à cet effet (notaires et experts-comptables).
Droits De Successions
Le patrimoine taxable (immobilier et placements financiers) en France au niveau de la succession va dépendre tout d’abord de l’ordre de vos héritiers dans le droit Français, régi par le code qui date de 1803 et qui met en avant que l’on hérite par les liens du sang avant les liens du mariage.
Si le défunt n’était pas marié :
- Si le défunt avait des enfants,la succession leur revient en totalité (ou à leurs descendants s’ils sont eux-mêmes décédés).
- S’il n’avait ni enfant, ni frère et sœur, ses parents reçoivent chacun la moitié de la succession.
- S’il n’avait pas d’enfant mais des frères et sœurs, ses parents reçoivent un quart de la succession chacun et les frères et sœurs la moitié restante (les trois quarts si l’un des parents est décédé ou la totalité si tous deux sont décédés).
- S’il n’avait ni enfant, ni parents, ni frère et sœur (vivants ou représentés), la succession est divisée en deux parts égales : une moitié pour la famille maternelle, l’autre pour la famille paternelle. Dans chacune des deux familles, ce sont les héritiers les plus proches qui héritent : les oncles ou les tantes d’abord, puis les cousins germains.
En présence d’une veuve ou d’un veuf :
- Si le défunt avait des enfants, la succession est partagée entre le conjoint survivant et les enfants.
- En l’absence d’enfant, le conjoint hérite de la succession qu’il partage avec le père et la mère du défunt s’ils sont encore en vie.
- Si tous deux sont décédés, il hérite de la totalité.
Attention ! le partenaire de Pacs n’est pas un héritier :
Pour avoir des droits dans la succession, il doit avoir été désigné dans un testament.
L’époux ou le partenaire de Pacs est exonéré de droits de succession.
Bien entendu il existe différentes possibilités pour améliorer le sort de ses héritiers:
- De léguer grâce à un testament établie chez le notaire la quotité disponible de son patrimoine ;
- De faire une donation entre époux ;
- De changer votre régime matrimonial pour par exemple adopter le régime de la communauté universelle avec réciprocité du patrimoine entre époux ;
- Donations gratuites ou payantes en avance de succession
Nous pourrons vous orienter vers nos partenaires sélectionnés compétents pour toutes les questions sur la transmission de votre patrimoine (Notaires, Avocats…)